A contrario d’un prêt amortissable classique, où l’emprunteur rembourse chaque mois une part du capital et les intérêts correspondant au capital restant dû, sur un credit in fine l’emprunteur rembourse chaque mois les seuls intérêts sur le capital emprunté, et rembourse en fin de crédit le montant total du prêt.

Les credits in fine sont destinés aux investissements immobiliers locatifs. Les banques exigent également l’adossement du prêt à une épargne nantie en leur faveur. Cette épargne sera constituée exclusivement pour le remboursement final du capital prêté, et ne servira en aucun cas à l’achat du bien immobilier. Il s’agit en général d’une assurance vie.

L’économie obtenue par la réduction de l’impôt

Le credit in fine est clairement destiné à l’investissement immobilier locatif et est inadapté à l’achat d’une résidence principale.

Les intérêts remboursés sur ce type de crédit immobilier sont en effet déductibles des revenus locatifs. Le credit in fine est dès lors intéressant pour les particuliers ou les sociétés de type SCI percevant des revenus fonciers et fortement imposés.

Contrairement au prêt amortissable classique, pour lequel le montant des intérêt diminue au fil des remboursements, le montant déductible des revenus immobiliers reste constant tout au long du crédit pour un credit in fine.

Des avantages et des limites

L’effet sur le niveau de réduction de l’impôt sera d’autant plus élevé que le taux d’imposition sur les revenus du ménage ou de la société sera élevé : pour une déduction sur les revenus immobiliers de 5 à 6 000 euro d’intérêts remboursés, la réduction de l’impôt sera de plusieurs milliers d’euro pour un taux d’imposition de l’ordre de 40 % ; pour un taux d’imposition inférieur à 6 %, cette réduction ne sera que de quelques centaines d’euro.

Les taux appliqués aux credits in fine sont toujours supérieurs à ceux appliqués aux prêts amortissables. Ils sont en revanche appliqués à un montant de capital qui reste constant (et même maximal) tout au long du prêt, contrairement à un prêt amortissable dont le capital est remboursé petit à petit et dont le montant des intérêts prélevés diminue chaque mois. Puisque le montant des intérêts versés chaque année reste constant, la réduction d’impôt reste élevée chaque année également dans le cas d’un credit in fine.

L’épargne constituée au fil du prêt doit également proposer un taux de rentabilité correct, puisque la somme épargnée servira à rembourser le crédit à la dernière échéance. L’investisseur peut perdre de l’argent si son épargne n’offre pas une garantie de rentabilité minimale.

Le coût total d’un credit in fine est finalement plus important que le coût d’un crédit amortissable mais ce type de crédit est intéressant parce qu’il permet de déduire des montants d’intérêts plus importants de ses revenus immobiliers. Un credit in fine, s’il est réalisé sur un investissement immobilier correct et si l’on bénéficie d’un taux d’imposition suffisamment élevé, permettra une économie globale sur la durée du crédit par rapport à un crédit amortissable.

Un cas concret

Nous partirons de l’hypothèse suivante : le bien acheté a une valeur de 150 000 € et génèrera un loyer de 900 €, augmenté de 1,5 % chaque année ; la durée du prêt est de 10 ans avec un taux de 3,60 % pour un prêt amortissable et de 4,60 % pour un credit in fine.

Enfin, l’épargne sur laquelle est adossé le credit in fine possède un taux d’intérêt de 4 % net : la nécessité d’épargne pour rembourser in fine les 150 000 € empruntés est de 1 015,50 € mensuels (qui génèreront un capital de 121 860 € et des intérêts cumulés de 28 170 €, soit un total de 150 030 €).

Credit in fine :

• Intérêts remboursés chaque mois : -575,00 €, au bout des 10 ans de prêt : 69 000 €
• Épargne constituée chaque mois : -1 015,50 €, au bout des 10 ans d’épargne: 150 030 € avec les intérêts

Prêt amortissable :

Intérêts remboursés chaque mois : 1 490,32 € le 1er mois, dégressif chacun des mois suivants, pour un montant total remboursé au bout des 10 ans de 28 839 €.

Si l’on compare les seuls intérêts versés chaque année :

Sur la 1ère année, le montant de ces intérêts est de 6 900 € pour le credit in fine et de 5 192 € pour le prêt amortissable. Le montant des loyers versés est de 12 x 900 = 10 800 €. En terme de revenus fonciers imposables, la différence est alors peu sensible sur cette première année : 10 800 € – 6 900 € = 3 900 € pour le credit in fine, à comparer à 10 800 € – 5 192 € = 5 608 €. L’impôt dû ne sera pas très différent entre l’un et l’autre de ces revenus.

Pour la 10^ème et dernière année, le montant des intérêts reste de 6 900 € pour le credit in fine quand il passe à 344 € pour le prêt amortissable. Le montant des loyers perçus sera de 12 x 1 029 € = 12 348 € (900 € augmentés de 1,5 % chaque année). Les revenus fonciers imposables vont alors changer du tout au tout : 12 348 € – 6 900 € = 5 448 € pour le credit in fine, à comparer aux 12 348 € – 344 € = 12 004 € pour le prêt amortissable !