Les enchères immobilières sont une formidable source d’opportunités. La typologie des biens est variée, les prix de vente sont en général en deçà du prix du marché et les potentiels de rendement locatif ou de plus-value à la revente intéressants. Que le bien soit acheté via les ventes des notaires, les ventes judiciaires (suite à une faillite notamment) ou encore les ventes des domaines (voir tout le descriptif sur le site mrencheres.fr), les opportunités sont importantes.

En théorie, tout le monde peut acquérir un bien à travers ces ventes. Dans la pratique, de nombreuses contraintes font que tout le monde n’y a pas accès. Par exemple, dans le cadre d’une vente judiciaire, la complexité administrative en rebute plus d’un. Pour ceux qui sont bien renseignés, bien préparés et qui ont les capacités financières adéquates, les potentiels sont des sources d’opportunités pertinentes.

Le grand atout des biens immobiliers est qu’il est possible de les financer à travers l’argent des banques. Il y a là un effet de levier important, qu’on ne retrouve pas dans les autres classes d’actifs comme les actions, les obligations ou encore l’or. Il serait dommage de se priver d’un tel financement quand on sait qu’on peut utiliser ses fonds propres dans d’autres investissements. Or, (la plupart) des banquiers sont formatés pour fonctionner comme des robots.

Quand on présente un projet au banquier, il lui faut l’adresse, le prix du bien, les revenus, etc. Bref, il a un formulaire à remplir devant lui et le logiciel est conçu pour des ventes classiques par voie notariée et non pour les biens vendus aux enchères. À partir de là, on comprend qu’il est très délicat d’obtenir un prêt « aussi facilement » que dans le cadre d’une vente classique.

Ce qu’il est conseillé de faire, c’est de prendre rendez-vous avec son banquier et d’autres agences. Prenez le temps de bien préparer votre dossier avec toutes les preuves de votre solvabilité et de ce que vous possédez. Présentez clairement votre projet en expliquant au banquier pourquoi il peut vous suivre de façon sereine. Si vous montrez que vous maîtrisez votre sujet et que les chiffres sont cohérents, alors vous aurez gagné son attention.

Vu que différentes variables ne peuvent être connues avec exactitude avant la vente, le banquier ne pourra pas vous donner un accord ferme. Vous pourriez avoir un feu vert oral.

Si le monde était bien fait, ce feu vert oral devrait être définitif et le banquier n’a pas le droit de revenir sur ce qu’il a dit. Dans la pratique, c’est bien plus complexe. Malheureusement, si vous n’avez pas un écrit ferme et définitif, rien n’est sûr.

Il conviendra donc d’essayer d’obtenir plusieurs feux vert de plusieurs banques pour votre projet avant de vous lancer. Et malgré ça, vous n’avez pas la certitude absolue que vous obtiendrez un financement de façon concrète. Vous ne ferez qu’augmenter vos chances de réussite.

En effet, aux enchères, l’achat se fait dans un premier temps, le financement par la suite. Or, si vous n’êtes pas certain d’avoir le financement, vous pourriez rencontrer des difficultés importantes. C’est notamment pour cette raison, qu’il est largement conseillé d’avoir des réserves importantes pour être prêt face à toutes les éventualités et notamment pour payer les frais annexes liés aux enchères, les travaux, les éventuels frais de procédure si vous devez expulser un occupant sans droit, ni titre, etc.

Pour en savoir un peu plus sur les ventes aux enchères, n’hésitez pas à visualiser cette vidéo.