La loi Duflot

Dans le cadre de la loi de Finances 2013, la loi Duflot permet, à tout contribuable domicilié en France, une défiscalisation immobilière lors de l’acquisition, entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016, d’un logement neuf ou en état d’achèvement, destiné à la location.

La réduction d’impôts

En métropole elle est de 18 % du montant de l’investissement répartie également sur 9 ans. En Outre Mer la réduction d’impôts s’élève à 29 %.

Les conditions de la loi Duflot

On retrouve certaines caractéristiques des lois précédentes :

• Le logement doit être loué nu pendant au minimum 9 ans à toute personne hors foyer fiscal, ascendants et descendants.
• La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement de la construction ou de l’acquisition sur programme achevé.
• Un contribuable ne peut s’engager que dans 2 programmes Duflot, pour un maximum de 300 000 € pour une même année.
• L’achèvement du logement doit être effectif dans les 30 mois suivant l’ouverture du chantier pour un achat sur plans, ou de l’obtention du permis de construire pour un projet individuel.

On note cependant de nouvelles dispositions qui peuvent être considérées comme des contraintes :

• Le logement doit se situer dans une zone d’investissement éligible.
• Des plafonds de ressources pour les locataires sont mis en place.
• Des plafonds de loyer sont prévus; les loyers doivent être inférieurs de 20 % à la moyenne des loyers de l’environnement immédiat.
• Sont seuls éligibles les logements conformes à la norme écologique TR 2012.

Loi Duflot et credit in fine

Déductibles des revenus fonciers, les intérêts d’emprunt sont plus importants avec un credit in fine qu’avec un prêt amortissable. Il est donc logique, dans le but de défiscaliser, de penser, comme avec les dispositifs antérieurs (Scellier par exemple), à un montage financier utilisant un credit in fine adossé à une assurance vie.

Les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers, et en cas de déficit foncier, de la totalité des revenus dans la limite de 10 700 €.

Faut-il en profiter ?

Avec la possibilité de réduction d’impôt jusqu’à 6 000 € par an (pour un investissement maximum de 300 000 € ), l’association du dispositif Duflot avec un credit in fine est encore un bon moyen de défiscaliser sur un support de programme locatif.

Si les plafonds de revenus des locataires ne semblent pas présenter un obstacle au bon déroulement du programme d’investissement, le plafond des loyers, relativement bas pourraient créer quelques problèmes. En effet quand la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû,on ne peut plus reporter le solde comme auparavant.

Il est donc primordial avant de se lancer dans un projet de couplage du dispositif Duflot avec un credit in fine, d’étudier attentivement la localisation du projet qui impacte fortement sa rentabilité. Le rapport entre le coût de l’immobilier et le montant possible des loyers est notamment à considérer.

Les dispositifs antérieurs proposaient des programmes performants dans des villes comme Paris, Lyon, Toulouse… Une localisation dans des villes de moindre importance, mais actives est probablement à envisager.