Incitations fiscales, allongement de la durée de prêt, stock de biens immobiliers en croissance sont autant d’indices qui jouent en faveur des transactions immobilières. La baisse des taux de crédit est également un élément incitatif pour les investisseurs désireux de placer leurs économies dans la pierre.

Certains ménages ayant déjà sauté le pas de l’acquisition immobilière se trouvent quant à eux confrontés à la problématique de la rentabilisation. Outre le fait de percevoir des loyers dans le cadre d’une mise en location d’une part et le fait de réaliser une plus-value à la revente d’autre part, la renégociation du taux de crédit se présente comme un moyen rapide de réaliser des économies.

Toutefois, il existe des astuces susceptibles de mener une telle renégociation dans les meilleures conditions.

Les raisons de la renégociation de crédit

Début 2018, les taux de crédit ont connu une baisse considérable. En effet si l’on en croit le professionnel Empruntis, au niveau national un crédit contracté sur 20 ans est actuellement compris entre 1.20% et 2.63% (mai 2018, taux exprimés hors assurance). À titre de comparaison, en mai 2016, un emprunteur pouvait escompter des taux compris entre 1.30% et 3.10% sur 20 ans (hors assurance), soit un écart de 0.10% à 0.47% par rapport à 2018.

Cet état de fait provoque auprès des banques, une demande croissante de rendez-vous client dans l’optique de renégocier leur crédit immobilier. C’est que, lorsqu’un particulier emprunte une somme d’argent auprès d’un établissement, ce dernier applique, pour toute la durée de remboursement, le taux en vigueur au moment de la signature.

Un couple qui s’engage à rembourser la somme de 150.000€ en 2018 à un taux de 2.63% sur 20 ans réalise une économie de près de 8.500€ en renégociant son contrat au taux en vigueur en mai 2018 (2.63% maximum). Cette somme correspond au montant des intérêts économisés.

Néanmoins, il faut savoir que tous les crédits immobiliers ne sont pas négociables. Pour qu’il le soit, trois conditions doivent être remplies :

• vous vous trouvez dans première moitié de remboursement de votre emprunt,
• le taux du moment doit être nettement moins élevé que le taux contracté (0.70 à 1 point de moins),
• votre capital restant dû doit être de 70.000€ au moins.

Les astuces pour une renégociation réussie

Le meilleur moment pour négocier une baisse des taux d’intérêt dans le cadre de votre crédit immobilier reste le début de votre contrat. C’est à cette période que les mensualités sont les plus élevées car elles comportent une part conséquente d’intérêts de remboursement.

Dans le cadre d’une renégociation de crédit, vous devrez vous décider en faveur de l’une de ces deux options :

• réduction de la durée du crédit, maintien d’une mensualité équivalente ;
• réduction du montant des mensualités, maintien de la durée originelle de remboursement.

Si vous renégociez votre crédit immobilier dans l’optique de rembourser la somme empruntée plus rapidement, la première formule est celle qui vous convient le mieux. En revanche, si vous espérez gagner du pouvoir d’achat chaque mois, vous devez privilégier la seconde formule.

Tout emprunteur a le droit de solliciter une ou plusieurs renégociations de crédit auprès de sa banque. Si les taux baissent d’année en année, il peut en effet être intéressant d’accomplir des renégociations successives. Toutefois, sachez qu’il n’est pas toujours dans l’intérêt de votre établissement de prêt d’accepter votre demande. Dans ce cas, vous devrez vous adressez à la concurrence pour concrétiser un rachat de crédit.

Le rachat de crédit, porte de secours

Votre établissement de prêt vient de refuser la renégociation de votre crédit immobilier. Vous avez encore la possibilité de réaliser des économies si vous vous adressez à un organisme concurrent. Pour ce faire, prenez rendez-vous avec un conseiller de clientèle de la banque de votre choix et présentez-lui vos derniers bulletins de salaire ainsi que le tableau d’amortissement de votre prêt immobilier, fourni par votre banque actuelle.

Il est certain que votre première banque appliquera des frais de pénalités dans le cadre du remboursement anticipé de votre emprunt. Cependant, vous devez savoir que cette pratique est rigoureusement encadrée par le Code la consommation (articles L313-47 et R313-25).

“L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation, prévue à l’article L.313-47, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement” – Code la consommation, article R313-25.

Exemple de renégociation à Nantes

Dans la capitale des Pays de la Loire, qui connaît une croissance immobilière significative, les taux de crédit sur 20 ans sont de 1.46% en moyenne en mai 2018 (source Meilleurs Taux).

En 2017, un couple qui se serait engagé dans un crédit immobilier à Nantes au taux de 3.20%, pour un emprunt d’un montant de 150.000€ sur 20 ans, bénéficierait de mensualités de l’ordre de 847€ tandis que le coût prévisionnel du prêt serait de 53.279€ (montant total des intérêts).

En 2018, soit un an plus tard, si les époux réussissent un rachat de crédit au taux de 1.46% pour les 19 années résiduelles, ils devront encore rembourser la somme de 144.557€, à laquelle s’ajoutent des frais de pénalités (2.313€) et de garantie (2.041€).

Ce rachat de crédit permettrait au couple de réaliser une économie conséquente : 23.605€. De plus, les Nantais augmenteraient leur pouvoir d’achat de près de 100€ mensuels grâce à cette opération. En effet, la nouvelle mensualité du couple ne serait plus que de 748€.

Conditions essentielles pour renégocier un crédit immobilier

• se trouver dans la première moitié de remboursement de l’emprunt,
• avoir encore 70.000€ minimum restant dûs,
• se trouver dans une période au cours de laquelle le taux actuel est inférieur au taux souscrit de 0.70 à 1 point au minimum.