Crédit immobilier : comment obtenir votre prêt, étape par étape

Obtenir un crédit immobilier suit un parcours en sept étapes : estimer ce que vous pouvez rembourser, réunir un apport, constituer un dossier, comparer les offres, choisir l'assurance et la garantie, respecter le délai de réflexion, puis signer chez le notaire. Deux règles encadrent le parcours : la banque doit respecter un taux d'effort de 35 % et une durée de 25 ans en principe, et vous disposez d'au moins 10 jours pour réfléchir avant d'accepter l'offre.

Comment se déroule un crédit immobilier

Un crédit immobilier sert à financer un projet de logement : achat, construction, ou achat avec travaux. Service Public cite notamment l'achat d'un terrain à bâtir, la construction d'un logement, l'achat d'un logement neuf ou ancien, l'achat suivi de travaux, et l'achat de parts de sociétés immobilières (source : Service Public, fiche « Je veux obtenir un crédit immobilier », vérifiée le 5 avril 2024).

Le déroulé suit ces étapes : vous demandez un prêt, la banque étudie votre dossier, puis, si elle accepte, elle vous remet une offre de prêt. Vous devez alors respecter un délai de réflexion avant de pouvoir l'accepter. Vous restez libre de la refuser.

Étape 1 : estimer votre capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos charges, du taux d'intérêt, de l'assurance et de la durée. Service Public liste ces éléments : taux d'intérêt du crédit, taux de l'assurance emprunteur, durée souhaitée, et mensualité que vous voulez rembourser. Pour chiffrer ce dernier point, partez de votre budget réel, pas de vos intentions.

La règle des 35 % de taux d'effort

La règle vient du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Par une décision du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022, il a fixé deux critères que les établissements de crédit doivent appliquer : le taux d'effort des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 % ; la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans (source : HCSF, sur economie.gouv.fr, consulté le 11 novembre 2026).

Le détail du calcul est expliqué dans notre guide sur le taux d'endettement. Retenez ici deux points. D'après economie.gouv.fr, ce taux s'apprécie sur les ressources de l'emprunteur, comptées en revenu net avant impôt, et les charges d'emprunt incluent l'assurance. Ensuite, les banques disposent d'une marge de flexibilité : depuis la décision du 29 juin 2023, elles peuvent déroger à ces critères jusqu'à 20 % de leur production de nouveaux crédits chaque trimestre. Cette marge ne vous donne aucun droit : la banque reste libre d'accorder ou non un prêt.

Service Public ajoute un repère d'usage : il est d'usage de ne pas dépasser 33 % de vos revenus en mensualité, tout en précisant que le taux d'effort ne doit en principe pas dépasser 35 %. Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur de capacité d'emprunt pour tester plusieurs hypothèses.

La durée maximale de 25 ans

La durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans en principe. C'est le critère de maturité de la décision du HCSF. Le HCSF prévoit une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit. economie.gouv.fr précise ainsi que la durée peut être portée à 27 ans si l'entrée en jouissance effective du bien est décalée par rapport à la date d'octroi du crédit, pour un bien neuf ou pour un bien ancien si des travaux d'ampleur représentent 10 % du coût total de l'opération.

Étape 2 : préparer votre apport et vos frais

Votre apport doit couvrir plus que le prix du logement. Service Public invite à additionner, pour déterminer le montant total à financer :

• le prix du logement ou le coût de la construction (et du terrain éventuel) ;
• le coût de la garantie du prêteur (hypothèque ou cautionnement) ;
• les frais de notaire ;
• les frais de dossier du prêt et de l'assurance emprunteur ;
• les frais d'ouverture d'un compte bancaire, en cas de nouvelle domiciliation de vos revenus ;
• la rémunération d'un courtier et celle d'un agent immobilier, le cas échéant.

Les frais d'acquisition, souvent appelés frais de notaire, pèsent lourd dans ce total. Notre guide sur les frais de notaire détaille leur composition et un calcul sur un exemple. Service Public propose aussi un simulateur officiel pour les estimer.

Étape 3 : constituer un dossier solide

Un dossier solide montre une situation lisible : revenus stables, charges maîtrisées, épargne visible. Avant de vous faire une offre, la banque doit vous informer sur les conséquences de l'emprunt, notamment les risques de surendettement, consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) et évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte vos revenus, votre épargne, vos dépenses et vos dettes, et vérifie que votre taux d'endettement ne dépasse pas 35 % (source : Service Public, fiche citée plus haut).

Les pièces demandées varient selon les établissements. Préparez des justificatifs d'identité, de domicile, de revenus et de charges, ainsi que vos relevés de comptes. Demandez la liste à chaque banque et préparez-la une fois pour toutes.

Si la banque refuse votre demande, ce n'est pas nécessairement définitif : demandez les raisons, corrigez les points faibles (réduire une charge, augmenter l'apport) puis refaites une demande.

Étape 4 : comparer les offres avec le TAEG

Comparez le TAEG de chaque offre, pas seulement le taux d'intérêt. Service Public le met en avant dans un encadré « Attention » : il faut comparer le taux annuel effectif global de chaque proposition. Le TAEG est un taux exprimé en pourcentage qui intègre, en plus des intérêts, d'autres frais obligatoires liés au crédit.

Autres points de comparaison :

• Taux fixe ou révisable. Avec un taux fixe, le taux ne change pas pendant toute la durée du prêt ; avec un taux révisable, il varie selon l'évolution d'un taux de référence (Service Public). Avec un taux fixe, vous connaissez le coût global de l'emprunt dès le départ ; avec un taux variable, il fluctue et ne peut pas être anticipé (economie.gouv.fr).
• Offres différentes selon les banques. Pour un même projet, deux banques peuvent proposer des conditions différentes. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs établissements.
• Domiciliation des revenus. La banque peut vous la proposer en échange d'avantages (frais de dossier réduits, carte gratuite), mais elle ne peut pas vous l'imposer ni vous pénaliser si vous choisissez de domicilier vos revenus ailleurs.

Pour les prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale, prêt épargne logement), il existe des conditions propres de ressources et de nature du projet. Vérifiez votre éligibilité avant de demander un prêt classique.

Étape 5 : choisir l'assurance et la garantie

La banque peut exiger une assurance emprunteur, mais elle ne peut pas vous imposer l'assureur. Selon Service Public, elle fixe les risques à couvrir (par exemple décès, invalidité, perte d'emploi) mais vous pouvez choisir vous-même qui vous assure, dans les conditions prévues par la banque. Si vous avez ou avez eu un risque aggravé de santé, la convention Aeras s'applique automatiquement. Elle impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence, sans l'obliger à vous faire une proposition d'assurance.

La garantie rassure la banque en cas de défaut de remboursement. economie.gouv.fr cite trois formes : l'hypothèque sur le bien, la caution souscrite auprès d'un organisme financier, et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui permet à la banque d'être indemnisée en priorité si le prêt n'est plus remboursé. Le coût de la garantie fait partie des frais à prévoir dans votre apport.

Étape 6 : recevoir l'offre et respecter le délai de réflexion

Après l'offre, vous devez attendre au moins 10 jours avant de l'accepter. Ce délai de réflexion est de 10 jours calendaires, il ne peut pas être réduit et il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre. Vous pouvez donc retourner l'offre au prêteur dès le 11e jour, par courrier daté et signé (source : Service Public, fiche citée plus haut).

La banque doit maintenir son offre pendant au moins 30 jours calendaires à partir du moment où vous la recevez. Cela vous laisse le temps de comparer, de relire les conditions et de poser des questions.

L'offre de prêt à taux fixe présente notamment : l'identité de la banque, la vôtre et celle d'une éventuelle caution, la nature du prêt, son objet, la date à laquelle les fonds seront disponibles, le montant emprunté, le taux d'intérêt et le TAEG, les garanties exigées et les conditions de transfert du prêt à une autre personne. Vérifiez chacun de ces points, et surtout que le TAEG et le montant des mensualités correspondent à ce que la banque vous a annoncé.

Aucun versement de fonds ne peut avoir lieu avant la fin du délai de réflexion (Service Public).

Étape 7 : signer chez le notaire et débloquer les fonds

Quand un notaire intervient, les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l'acte de vente. Pour des travaux, la banque débloque les fonds en une ou plusieurs fois selon le calendrier de l'offre. Pour une construction ou un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur ; dans le cas d'un achat en VEFA, le déblocage en plusieurs fois entraîne des intérêts intercalaires (Service Public).

Ensuite, vous remboursez selon le tableau d'amortissement établi par la banque. Vous pouvez faire un remboursement par anticipation. En cas de difficultés à rembourser, plusieurs démarches sont possibles : contactez votre banque rapidement, avant tout incident de paiement.

Pour un achat destiné à la location, demandez à votre banque comment elle prend en compte les loyers attendus.

Questions fréquentes

Quel taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?

Le HCSF fixe un taux d'effort maximal de 35 % de vos revenus, assurance comprise, pour l'octroi des crédits immobiliers. Les banques disposent d'une marge de flexibilité, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle. Elles restent libres d'accepter ou de refuser votre demande, même si votre taux est inférieur à 35 %.

Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?

La durée ne doit pas dépasser 25 ans en principe, selon la décision du HCSF. Une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement existe lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit.

Combien de temps dois-je attendre avant d'accepter l'offre ?

Le délai de réflexion est de 10 jours calendaires, à partir du lendemain de la réception de l'offre. Vous pouvez donc l'accepter au plus tôt le 11e jour. L'offre doit rester valable au moins 30 jours calendaires.

La banque peut-elle m'imposer son assurance emprunteur ?

La banque peut exiger une assurance et fixer les risques à couvrir, mais elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Comparez les garanties et le coût avant de signer.

Faut-il passer par un courtier ?

Ce n'est pas obligatoire. Un courtier est rémunéré, et sa rémunération entre dans le coût de l'opération à prévoir (Service Public la cite parmi les frais éventuels). Info Crédit n'est pas un courtier et ne met en relation avec aucun établissement.

Sources

• Service Public, « Je veux obtenir un crédit immobilier » (vérifié le 5 avril 2024) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16123 — consulté le 11 novembre 2026.
• HCSF, « Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers » (décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, décision du 29 juin 2023), economie.gouv.fr — https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers — consulté le 11 novembre 2026.
• economie.gouv.fr, « Crédit immobilier : comment ça marche ? » (écrit le 5 février 2026) — https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/emprunter-et-sassurer/credit-immobilier-comment-ca-marche — consulté le 11 novembre 2026.

Les règles décrites peuvent évoluer : vérifiez-les sur les sources officielles avant toute décision. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Info Crédit ne propose aucun crédit et ne garantit aucun accord de prêt.

Sources consultées à la date indiquée. Les taux, plafonds et barèmes évoluent : vérifiez-les sur la source officielle avant toute décision.

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