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Guides pratiques sur l'argent, le crédit, l'immobilier et l'entreprise

Simulateur de capacité d'emprunt et de taux d'endettement

Avant de rencontrer votre banque, estimez ce que vous pourriez emprunter avec vos propres chiffres. Le calcul applique la règle des 35 % d'endettement et se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé ni enregistré.

Salaires, pensions, revenus réguliers du foyer, nets de cotisations et avant prélèvement de l'impôt.

Mensualités des crédits que vous continuerez à rembourser (auto, consommation, autre prêt immobilier). Laissez 0 si aucun.

Saisissez le taux d'une offre ou d'une simulation bancaire. La valeur par défaut est une hypothèse, pas un taux du marché.

Les banques appliquent en principe une durée maximale de 25 ans (règle du HCSF).

Pourcentage annuel du capital emprunté, indiqué sur votre devis d'assurance. La valeur par défaut est une hypothèse.

Épargne que vous apportez au projet. Elle s'ajoute au capital empruntable pour estimer votre budget.

35 % est le plafond fixé par le HCSF pour les crédits immobiliers. Vous pouvez tester un plafond plus prudent.

Votre estimation

Votre taux d'endettement actuel
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Mensualité maximale (assurance comprise)
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Capital que vous pourriez emprunter
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Dont mensualité hors assurance
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Dont assurance par mois
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Coût total des intérêts
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Coût total de l'assurance
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Coût total du crédit
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Budget de projet estimé (avec apport)
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Taux d'endettement après ce prêt
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Estimation indicative fondée sur vos hypothèses. Elle ne vaut ni offre ni accord de prêt : la banque analyse aussi votre reste à vivre, votre stabilité professionnelle, votre apport et votre épargne. Les frais de notaire, de garantie et de dossier ne sont pas inclus.

Comment est calculée votre capacité d'emprunt

  • Le simulateur part de vos revenus mensuels et applique le taux d'endettement retenu (35 % par défaut) : c'est la mensualité maximale, assurance comprise, que vous pouvez consacrer à l'ensemble de vos crédits.
  • Il en déduit vos crédits en cours, puis calcule le capital que cette mensualité permet de rembourser, selon le taux et la durée saisis.
  • Il ajoute votre apport pour estimer le budget de votre projet, hors frais de notaire, de garantie et de dossier.

D'où vient la règle des 35 %

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques de ne pas dépasser un taux d'effort de 35 % ni une durée de 25 ans pour les crédits immobiliers, avec une marge de flexibilité de 20 % des crédits accordés chaque trimestre. Notre guide sur le taux d'endettement détaille la règle et ses sources.

Les limites de cette estimation

  • Elle dépend entièrement des hypothèses saisies, en particulier le taux d'intérêt et le taux d'assurance : utilisez ceux d'une offre ou d'un devis réels.
  • Elle ne remplace pas l'analyse de la banque, qui regarde aussi votre reste à vivre, votre stabilité professionnelle et votre épargne.
  • L'assurance est calculée sur le capital initial ; certains contrats la calculent sur le capital restant dû.

Questions fréquentes

Faut-il saisir les revenus avant ou après impôt ?

Avant prélèvement de l'impôt, nets de cotisations sociales : c'est la base retenue pour le taux d'effort.

Mon loyer actuel compte-t-il ?

Si vous restez locataire après l'achat (investissement locatif, par exemple), votre banque peut en tenir compte dans ses propres critères. Le simulateur ne déduit que les mensualités de crédit saisies.

Mes données sont-elles enregistrées ?

Non. Le calcul est fait dans votre navigateur ; rien n'est transmis ni conservé.