Investissement locatif : les calculs et les règles à connaître avant d'acheter

Pour savoir si un investissement locatif sera rentable, on calcule trois rendements successifs : la rentabilité brute (loyer annuel sur coût total), la rentabilité nette de charges (après taxe foncière, assurance, charges non récupérables, vacance) et la rentabilité après impôt. Trois règles pèsent en plus sur la décision : le régime fiscal choisi, le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui peut interdire la location, et le coût du crédit. Aucun rendement n'est garanti : les chiffres ci-dessous sont des hypothèses pour montrer la méthode.

Investir dans la pierre : ce que l'on achète vraiment

Un investissement locatif est l'achat d'un logement pour le louer, avec des revenus et des charges que vous devrez assumer même quand il est vide. Le loyer attendu n'est pas un salaire : il dépend d'un locataire, d'un marché local et d'un bien en bon état. Les charges, elles, tombent quoi qu'il arrive.

Avant de calculer quoi que ce soit, trois questions :

• Pouvez-vous financer l'achat sans fragiliser votre budget ?
• Que se passe-t-il si le logement reste vide trois mois, ou si un impayé survient ?
• Le logement pourra-t-il toujours être loué dans cinq ou dix ans (état, performance énergétique) ?

Calculer la rentabilité brute

La rentabilité brute = loyer annuel hors charges ÷ coût total de l'opération × 100. C'est le calcul le plus simple, et le plus flatteur : il ne tient compte d'aucune charge ni d'aucun impôt.

Le coût total comprend le prix d'achat, les frais d'acquisition et les travaux. Les frais d'acquisition, souvent appelés frais de notaire, peuvent représenter une somme importante : calculez-les au lieu de les ignorer.

Exemple chiffré, construit comme une hypothèse : un appartement acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais d'acquisition (hypothèse) et 8 000 € de travaux, soit un coût total de 170 000 €. Il est loué 700 € par mois, soit 8 400 € par an.

• Rentabilité brute sur le coût total : 8 400 ÷ 170 000 × 100 = 4,9 %.
• Rentabilité brute sur le seul prix d'achat : 8 400 ÷ 150 000 × 100 = 5,6 %.

L'écart entre les deux chiffres montre pourquoi il faut toujours préciser la base de calcul quand on compare des annonces : certaines affichent le rendement sur le prix seul.

Passer à la rentabilité nette

La rentabilité nette retire les charges réelles et la vacance : elle donne le rendement que vous obtiendrez avant impôt.

Les charges à déduire

economie.gouv.fr liste les charges que l'on peut déduire des revenus fonciers au régime réel, ce qui donne une bonne liste de ce qu'il faut anticiper : frais de gestion et d'administration du bien (agence, syndic), taxe foncière non récupérable auprès du locataire, dépenses de réparation et d'entretien, dépenses d'amélioration, provisions pour charges de copropriété, primes d'assurance, intérêts et frais d'emprunt. Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.

Vacance locative et impayés

La vacance est la période entre deux locataires pendant laquelle le logement ne rapporte rien. Aucun chiffre fiable ne vaut pour tous les logements : testez plusieurs hypothèses (un mois, trois mois par an) et regardez ce que devient votre rendement. Prévoyez aussi une marge pour un impayé ou de gros travaux.

Suite de l'exemple, avec des charges hypothétiques :

Rentabilité nette avant impôt : 5 650 ÷ 170 000 × 100 = 3,3 %. Entre 4,9 % (brut) et 3,3 % (net), il y a un tiers de rendement qui disparaît dans les charges et la vacance. Ce n'est pas une anomalie : c'est la raison d'être de ce calcul.

La fiscalité des loyers

Le régime fiscal dépend du type de location : nue (revenus fonciers) ou meublée (bénéfices industriels et commerciaux). Les taux d'imposition dépendent de votre tranche d'imposition ; ce guide ne les chiffre pas.

Location nue : micro-foncier ou réel

D'après economie.gouv.fr (texte écrit le 9 septembre 2026) :

• Micro-foncier : de plein droit si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € (et si le bien ne relève pas d'un régime particulier). Vous ne déclarez aucune charge, mais un abattement de 30 % est appliqué à vos revenus. Il ne permet donc pas de générer un déficit foncier.
• Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes locatives par an, et possible sur option avant ce seuil. Cette option est irrévocable pendant trois ans. Il permet de déduire les charges réellement payées. Le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) peut être déduit du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, à condition que le logement soit loué pendant trois ans ; le reste est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Des plafonds différents existent dans des cas particuliers (travaux de rénovation énergétique notamment).

Dans l'exemple, les loyers encaissés (7 700 €) restent sous 15 000 €. Au micro-foncier, la base imposable serait 7 700 × 70 % = 5 390 €. Au réel, elle serait 7 700 − 2 050 de charges = 5 650 € (sans compter les intérêts d'emprunt, qui s'y ajouteraient en déduction). Dans cet exemple sans crédit, le micro-foncier est un peu plus favorable ; avec des intérêts d'emprunt élevés ou des travaux importants, le réel peut le devenir. À refaire avec vos chiffres.

À l'impôt sur le revenu s'ajoutent les prélèvements sociaux. Service Public (fiche vérifiée le 30 juin 2026) indique un taux total de 17,2 % pour les revenus fonciers, et de 18,6 % pour les revenus de location meublée non professionnelle. Dans l'exemple au micro-foncier : 5 390 × 17,2 % = 927 € de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt sur le revenu.

Location meublée : un régime à part

Selon impots.gouv.fr (page modifiée le 23 avril 2026), les revenus de la location de locaux meublés sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro s'applique si les recettes ne dépassent pas 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, ou 77 700 € pour les autres locations meublées (dont la location longue durée). Les abattements forfaitaires sont de 50 % (avec un minimum de 305 €) pour les chambres d'hôtes, meublés de tourisme classés et autres locations meublées, et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

L'activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel si les recettes annuelles du foyer fiscal excèdent 23 000 € et si elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (impots.gouv.fr). Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et ses règles d'amortissement méritent un guide à part. Retenez ici que les démarches (numéro SIRET, cotisation foncière des entreprises) diffèrent de celles d'une location nue. Faites-vous conseiller par un expert-comptable avant de choisir.

Le DPE : un critère devenu bloquant

Un logement classé G au DPE ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025. Service Public précise que cela concerne aussi le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, et ceux classés E à partir de 2034 (fiche vérifiée le 1er janvier 2026).

Pour un investisseur, c'est un risque de valeur : un logement mal classé devra être rénové pour rester louable, et les travaux entrent dans le coût total. Faites vérifier le DPE avant d'acheter : le diagnostic est à la charge du propriétaire bailleur et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Service Public signale aussi que le DPE va évoluer : un arrêté du 11 juin 2026 intègre la réglementation européenne (place des énergies renouvelables, nouvelle classe AO pour certains bâtiments) et un arrêté du 19 août 2026 abaisse le facteur de conversion de l'électricité de 1,9 à 1,7, avec une application à partir du 1er janvier 2027. Cette modification pourra entraîner une amélioration de l'étiquette énergétique des logements chauffés à l'électricité. Ne comptez pas sur ce changement pour un bien aujourd'hui classé G : vérifiez-le auprès d'un diagnostiqueur.

Financer à crédit : effet de levier et risque

Le crédit permet d'acheter avec moins d'apport, mais il ajoute une charge fixe que le loyer ne couvre pas toujours. C'est l'effet de levier : si le logement rapporte plus que ne coûte l'emprunt (intérêts et assurance), l'opération s'améliore ; dans le cas inverse, elle se dégrade.

Prolongeons l'exemple avec une mensualité de crédit hypothétique de 800 € (9 600 € par an), assurance comprise :

Soit environ 329 € par mois à financer sur votre budget, avant impôt. Dans cette hypothèse, l'investissement n'est pas autofinancé : le loyer ne suffit pas à payer le crédit et les charges. Cela ne le rend pas mauvais par nature (une partie de la mensualité rembourse du capital, qui constitue un patrimoine), mais cela doit être décidé en connaissance de cause.

Côté banque, la mensualité de ce crédit s'ajoute à vos autres charges dans le calcul du taux d'endettement. Demandez à votre banque dans quelle mesure elle prend en compte les loyers attendus : cela varie. Le parcours complet d'un prêt est détaillé dans notre guide du crédit immobilier.

Check-list avant de signer

Cinq vérifications avant de signer, dans cet ordre :

1. Coût total : prix, frais d'acquisition, travaux, ameublement éventuel.
2. Rentabilité nette calculée avec vos propres charges, une vacance prudente et un budget travaux.
3. DPE : classe actuelle, travaux nécessaires pour rester louable (G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
4. Régime fiscal testé avec vos chiffres : location nue au micro-foncier ou au réel, ou location meublée.
5. Financement : mensualité, assurance, solde mensuel à votre charge, et vos réserves si le logement reste vide.

Questions fréquentes

Quelle rentabilité locative est « bonne » ?

Aucun seuil officiel n'existe. Un chiffre n'a de sens qu'avec sa base de calcul (brut ou net, prix seul ou coût total) et pour un logement précis. Comparez plutôt votre rentabilité nette à l'effort de trésorerie mensuel que vous êtes prêt à fournir.

Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?

La rentabilité brute rapporte le loyer annuel au coût total, sans aucune charge. La rentabilité nette retire la taxe foncière, l'assurance, les charges non récupérables, l'entretien et la vacance. Dans l'exemple de cet article : 4,9 % en brut, 3,3 % en net avant impôt.

Micro-foncier ou réel : lequel choisir ?

Le micro-foncier est possible sous 15 000 € de revenus fonciers annuels, avec un abattement de 30 %. Le réel déduit les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt, et permet un déficit foncier. L'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans (economie.gouv.fr). Comparez avec vos chiffres.

Un logement classé G peut-il encore être loué ?

Non : depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de louer un logement classé G au DPE, y compris pour un renouvellement de bail ou une reconduction tacite (Service Public).

Faut-il passer par un agent ou un conseiller ?

Ce n'est pas obligatoire. Pour la fiscalité, un expert-comptable ou un conseiller fiscal vous évitera des erreurs de statut. Info Crédit ne vend aucun bien, ne conseille aucun programme et ne perçoit aucune commission.

Sources

• economie.gouv.fr, « Tout savoir sur le déficit foncier » (écrit le 9 septembre 2026) — https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/tout-savoir-sur-le-deficit-foncier — consulté le 11 novembre 2026.
• Service Public, « Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) » (vérifié le 1er janvier 2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096 — consulté le 11 novembre 2026.
• impots.gouv.fr, « Location meublée » (modifié le 23 avril 2026) — https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-meublee — consulté le 11 novembre 2026.
• Service Public, « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine et de placements » (vérifié le 30 juin 2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329 — consulté le 11 novembre 2026.

Les règles fiscales et les taux évoluent : vérifiez-les avant d'investir. Les exemples chiffrés sont des hypothèses, aucun rendement n'est garanti. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement.

Sources consultées à la date indiquée. Les taux, plafonds et barèmes évoluent : vérifiez-les sur la source officielle avant toute décision.

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